Thông tư 31/2016 do Bộ Xây dựng ban hành quy định việc phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư có hiệu lực từ giữa tháng 2/2017. Tuy nhiên, việc thực hiện vẫn chưa rõ ràng khi chủ đầu tư mập mờ nâng hạng nhà chung cư mà hành lang pháp lý chưa sát.
Bắt buộc phân loại chung cư
Theo thông tư này, chung cư được phân loại thành A, B và C. Trong đó, chung cư loại A và B phải đạt tối thiểu 18 trên 20 tiêu chí kèm theo, còn chung cư loại C là không đạt các tiêu chí thuộc loại A và B. Cụ thể, việc phân hạng nhà chung cư được xác định trên cơ sở 4 nhóm tiêu chí: quy hoạch - kiến trúc; hệ thống, thiết bị kỹ thuật; dịch vụ, hạ tầng xã hội; chất lượng, quản lý, vận hành.
Mục đích của việc phân nhà chung cư thành nhiều hạng khác nhau là để xác định giá trị của nhà chung cư khi thực hiện quản lý hoặc giao dịch trên thị trường. Ngoài ra, việc phân hạng và công nhận hạng được thực hiện đối với từng tòa nhà chung cư và phải đảm bảo các yêu cầu như: phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; phải đảm bảo tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư và các quy chuẩn kỹ thuật quốc gia khác có liên quan. Quy định không áp dụng các quy định của Thông tư này đối với nhà chung cư xây dựng trước năm 1994.
Tuy nhiên nhiều người lo ngại, quy định mới về phân hạng chung cư chưa mang lại lợi ích thiết thực cho người mua nhà cũng như khó trị được những chủ đầu tư cố tình tự phong hạng công trình khi rao bán.
Từ sự lo ngại về lợi ích thiết thực của người mua đến quy chế của Luật
Ông Nguyễn Tiến Dũng - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Sài Gòn Triển Vọng (SAVISTA) cho rằng, Thông tư 31 có thể khắc phục được những điều bất hợp lý ở thông tư trước đây do các quy định rõ ràng và dễ áp dụng hơn. Tuy nhiên, mục tiêu cho việc phân hạng này là gì và người mua nhà có lợi hay không thì chưa thể hiện rõ.
"Việc công nhận hạng nhà được làm sau khi dự án hoàn thành, trong khi chủ đầu tư cần quảng bá, xác định hạng nhà trước để rao bán. Như vậy việc phân định nhằm phục vụ việc bán hàng, tăng niềm tin cho người mua nhà là không có, mà chỉ nhằm cho hậu đầu tư, người giao dịch thứ cấp. Còn phân hạng nhằm thu phí quản lý thì không quá cần thiết bởi việc quản lý, vận hành chung cư theo tiêu chuẩn mà thông tư đưa ra là hơi “cứng”, thiên về kết cấu, xây dựng hơn dịch vụ" - ông Dũng cho biết.
Cũng theo ông Dũng, cần quy định bắt buộc chủ đầu tư phải công bố phân loại chung cư trước khi mở bán, để khách hàng có được thông tin nhằm định hướng được giá mua sao cho hợp lý.
Nhiều doanh nghiệp cho rằng, việc phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư là rất cần thiết do đây là căn cứ xác định giá trị tòa nhà; là cơ sở để áp dụng mức giá dịch vụ quản lý, vận hành chung cư theo khung giá đã được UBND cấp tỉnh ban hành. Việc phân hạng chung cư được cơ quan quản lý công nhận sẽ tránh việc tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến mức giá dịch vụ, quản lý chung cư.
Trong khi đó, một số doanh nghiệp khác lại bày tỏ, quy định phân hạng chung cư là không cần thiết mà nên để giá bán, giá dịch vụ quản lý chung cư theo sự thỏa thuận giữa chủ đầu tư và khách hàng. Những doanh nghiệp này lo ngại, quy định sẽ tạo ra một “giấy phép con” trong quá trình đầu tư nhà chung cư, dẫn đến cơ chế “xin-cho”, thêm thủ tục hành chính rườm rà.
Ông Trần Trọng Tuấn - Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM thừa nhận lâu nay, nhiều chủ đầu tư tự ý phân hạng công trình là “cao cấp” nhưng thực tế không phải như vậy. Điều này dẫn đến giá bán nhà trên trời, nhiều người mua nhầm do tin lời quảng cáo.
Trước những quan điểm trên, trao đổi với DĐDN, ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) khẳng định, việc phân loại chung cư theo thông tư 31 là bắt buộc bởi điều này đã được quy định trong Luật Nhà ở 2014. Chủ đầu tư có muốn hay không vẫn phải chấp hành.