Trên thị trường bất động sản, vấn đề liên quan tới phí bảo trì và sự bất đồng giữa Cư dân và Chủ đầu tư chưa bao giờ “nguội”. Thậm chí tình trạng càng ngày càng “nóng” khi chủ đầu tư ngang nhiên sử dụng quỹ bảo trì dự án vào mục đích khác và hiện không đủ nguồn tiền để trả cho cư dân.
Tồn tại từ lâu nhưng chưa bao giờ hết “nguội”
Ông Ngô Văn Đơn - Phó Tổng giám đốc Công ty Cổ phần May Thăng Long, chủ đầu tư dự án Chung cư Thăng Long Garden lấy lý do công ty kinh doanh gặp nhiều khó khăn, thua lỗ, dự án chưa hoàn thiện... nên đề xuất Ban Quản trị tìm kiếm khách hàng để cho thuê khu vực dịch vụ tại tầng 1 toà nhà. Đồng thời, hứa hẹn sẽ chuyển trả Ban quản trị 10% kinh phí bảo trì, trong các quý tiếp theo sẽ chuyển trả 10% mỗi quý.
Đại diện cư dân, ông Đỗ Quang Bình - Trưởng Ban Quản trị nhà chung cư Thăng Long Garden cho rằng, việc chủ đầu tư sử dụng quỹ bảo trì vào việc khác là vi phạm pháp luật. "Ban quản trị không có thẩm quyền để thoả thuận và đề nghị Công ty May Thăng Long thực hiện theo đúng quy định của pháp luật và chỉ đạo của UBND thành phố, trong vòng 10 ngày phải bàn giao phần kinh phí bảo trì với diện tích căn hộ đã được thống nhất. Trường hợp Công ty May Thăng Long có đề xuất về tiến độ bàn giao thì phải có đề xuất với UBND quận" - ông Bình cho biết.
Nhiều ý kiến cho rằng, việc kinh doanh thua lỗ của công ty không ảnh hưởng tới quỹ bảo trì do đây là nguồn thu độc lập với hoạt động của công ty. Do vậy Ban quản trị yêu cầu Công ty May Thăng Long phải chuyển quỹ bảo trì chung cư vào tài khoản riêng và bàn giao ngay phần kinh phí bảo trì đối với phần căn hộ đã được các bên thống nhất.
Tại Hà Nội, đây không phải là vụ việc chủ đầu tư có dấu hiệu chiếm dụng quỹ bảo trì chung cư duy nhất từ trước đến nay. Trước đó, chung cư Hồ Gươm Plaza ngày nào cũng có băng rôn, biểu ngữ giăng đầy phía dưới toà nhà phản đối chủ đầu tư om quỹ bảo trì của cư dân.
Bà Lê Thị Thanh Hương - Thành viên Ban quản trị chung cư cho biết, ước tính chưa đầy đủ phí bảo trì mà chủ đầu tư thu của các hộ dân đến cuối năm 2016 khoảng 24 - 25 tỷ đồng. Còn 2 chung cư CT12 Văn Phú và 16B Nguyễn Thái Học khoảng từ 6 - 7 tỷ đồng/1 tòa chung cư.
“Đại diện chủ đầu tư đã thống nhất với cư dân về việc chuyển kinh phí bảo trì làm 3 đợt. Tuy nhiên chủ đầu tư chỉ chuyển “nhỏ giọt” một đợt rồi từ đó đến nay không chuyển nữa. Cư dân cho rằng chủ đầu tư cố tình trì hoãn việc bàn giao quỹ bảo trì, chiếm đoạt một cách trái phép. Đơn thư mãi không xong, đến nỗi người dân phải tự căng băng rôn phản đối” - bà Hương cho biết.
Vào đầu năm 2015, cư dân tại tòa nhà Keangnam cực chẳng đã phải gửi đơn lên Thủ tướng để kêu cứu về việc quỹ bảo trì (giá trị khoảng 160 tỷ đồng) chưa được chủ đầu tư bàn giao dù Ban quản trị tòa nhà đã thành lập được 3 năm. Sau đó, chủ đầu tư dự án dù chấp thuận trả quỹ bảo trì nhưng theo phương thức từng phần.
Cư dân đang phải chịu thiệt
Theo thống kê, tại Hà Nội có khoảng 200 tòa chung cư, nhưng chưa đến 20% bàn giao phí bảo trì đầy đủ cho Ban quản trị. Hiện nay phí bảo trì của các chung cư thấp cũng vài tỷ đồng đến vài chục tỷ đồng. Tất cả những trường hợp chủ đầu tư chây ỳ ôm tiền không bàn giao cho Ban quản trị đều trái với khoản 1, Điều 109 của Luật Nhà ở năm 2014. Một trong những nguyên nhân khiến nhiều chủ đầu tư chây ì thực hiện chuyển Quỹ bảo trì cho Ban quản trị chung cư là hiện chưa có quy định, chế tài xử phạt những chủ đầu tư vi phạm.
Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở quy định rõ trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì hoặc bàn giao không đầy đủ, không đúng hạn, Ban quản trị có văn bản đề nghị UBND cấp tỉnh nơi có nhà chung cư, yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.
Sau thời hạn 7 ngày kể từ khi UBDN cấp tỉnh, thành phố có quyết định yêu cầu bàn giao quỹ bảo trì mà chủ đầu tư vẫn không bàn giao thì sẽ tiến hành cưỡng chế qua tài khoản của chủ đầu tư. Sau 3 ngày, tổ chức tín dụng nơi chủ đầu tư mở tài khoản sẽ tiến hành cưỡng chế, chuyển tiền của chủ đầu tư cho Ban quản trị chung cư. Nếu phương án cưỡng chế qua tài khoản không thành thì UBND tỉnh, thành phố sẽ cưỡng chế qua tài sản.
Tuy quy định là vậy nhưng thực tế việc cưỡng chế không hề đơn giản. Theo một số luật sư, hiện chưa có các quy định chi tiết hướng dẫn về định giá tài sản. Chưa kể nếu như chủ đầu tư đã bán hết tài sản thì không còn gì để cưỡng chế.
Thông tư 02/2016 của Bộ Xây dựng về quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư mặc dù có quy định chủ đầu tư phải chuyển tiền bảo trì chung cư cho Ban quản trị nhưng lại không quy định rõ những chế tài xử lý nếu chủ đầu tư cố tình không bàn giao. Điều 43 về giải quyết tranh chấp chỉ nêu chung chung: Các tranh chấp về việc bàn giao, quản lý, sử dụng phí bảo trì do UBND cấp tỉnh giải quyết; trường hợp không đồng ý với quyết định của UBND cấp tỉnh thì có quyền yêu cầu tòa án nhân dân giải quyết.
Về tình trạng chủ đầu tư chây ỳ, lách luật việc nộp phí bảo trì, luật sư Bùi Quang Hưng - Trưởng Văn phòng luật sư BQH và cộng sự cho rằng: “Khi nào người mua nhà vẫn đóng tiền phí bảo trì trực tiếp cho chủ đầu tư thì người dân vẫn "cầm dao đằng lưỡi" và số tiền này vẫn có nguy cơ bị chiếm đoạt. Do đó khi người mua nhà, phải đưa khoản phí bảo trì này vào tài khoản ngân hàng bảo lãnh cho dự án. Tài khoản này sẽ chỉ được mở ra khi Ban quản trị nhà chung cư được thành lập và ngân hàng sẽ bàn giao số tiền này. Tất nhiên, phải có phí dịch vụ gửi tiền cho ngân hàng.”
Đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) khẳng định: “Ban quản trị được dân bầu ra sau đại hội cư dân tòa nhà và đã được chính quyền địa phương thừa nhận thì hoàn toàn có đủ tư cách để thay mặt cư dân nhận bàn giao phí bảo trì. Nếu việc chây ỳ kéo dài quá lâu, người dân có quyền nghi ngờ phí bảo trì đã bị chủ đầu tư sử dụng sai mục đích, thậm chí đã tiêu hết. Như vậy, các cơ quan quản lý cần vào cuộc để đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho người mua nhà. Thậm chí, nếu chủ đầu tư có dấu hiệu chiếm đoạt tài sản có thể xử lý hình sự.”
Theo các chuyên gia bất động sản, rút kinh nghiệm từ những vụ việc liên quan đến tranh chấp phí bảo trì, người mua nhà cần tìm hiểu kĩ các quy định, điều khoản về phí bảo trì trước khi kí hợp đồng mua nhà. Đặc biệt, cần yêu cầu chủ đầu tư tách bạch khoản tiền mua nhà và 2% phí bảo trì thành các hóa đơn khác nhau. Với khoản phí bảo trì, chủ đầu tư phải gửi thành một tài khoản riêng tại ngân hàng để người dân có thể giám sát, tránh việc chủ đầu tư sử dụng sai mục đích khoản tiền này.
Để giảm thiểu sự tranh chấp giữ chủ đầu tư, ban quản tri với cư dân, cũng như góp phần minh bạch trong quản lý vận hành tòa nhà, giải pháp phần mềm quản lý tòa nhà Landsoft Control ra đời. Phần mềm quản lý tòa nhà Landsoft Control là giải pháp quản lý tập trung chuỗi hệ thống tòa nhà, trung tâm thương mại, khối cao ốc văn phòng cho thuê, khu chung cư. Landsoft Building hoàn thoàn đáp ứng được nhu cầu về quản lý thông tin khách hàng mua căn hộ, thuê căn hộ, chi phí dịch vụ bảo trì bảo dưỡng thiết bị trong tòa nhà, quản lý tài sản, mua sắm trang thiết bị tòa nhà, quản lý lịch làm việc, bảo trì, sửa chữa, quản lý thang máy, bãi giữ xe, các hợp đồng dịch vụ như: gym&spa, điện, nước, cáp…