Tốc độ đô thị hóa quá nhanh cùng với bùng nổ dân số, nguồn đất thổ cư dân sinh bị ngày càng ít đã khiến những dự án khu tập thể, chung cư liên tục phát triển tại những trung tâm kinh tế lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, Thành phố HCM… Trên thế giới, tòa nhà chung cư là một cộng đồng sinh sống văn minh, hiện đại và mang tính nhân văn cao. Ở Việt Nam, do còn nhiều vướng mắc về các quy định pháp luật kết hợp với sự thiếu đồng bộ trong vận hành nên nhiều khu tập thể chung cư đã nảy sinh vấn đề như tranh chấp giữa dân cư tòa nhà với chủ đầu tư, mâu thuẫn giữa cư dân với cư dân gây khiếu kiện, tranh chấp kéo dài. Ngoài ra, về mặt bản chất, tòa nhà chung cư thuộc sở hữu chung của tất cả người dân đang sinh sống nhưng hiện nay cho thấy người dân đang sinh sống chung cư có rất ít quyền hạn trong tham gia vào công tác quản lý, chăm sóc tu sửa tòa nhà.
Với xu thế phát triển đô thị hiện nay, ngày càng nhiều người dân lựa chọn sinh sống ở các khu khu tập thể chung cư. Tuy nhiên tòa nhà chung cư là nơi tập trung số lượng lớn người cư ngụ nên rất dễ xảy ra các rủi ro về an ninh, cháy nổ hay các tranh chấp về quyền sở hữu, … vì vậy ban quản trị tòa nhà chung cư ra đời ngoài việc đảm bảo an ninh, đảm bảo hiệu quả công tác quản lý, còn là cầu nối cho người dân để giải quyết các sự việc sinh ra cho cộng đồng tòa nhà chung cư.
Đối với người Việt Nam, bất động sản là một trong những tài sản có giá trị lớn nhất trong đời người. Hơn thế nữa, tâm lý chung của người dân Á Đông là “an cư lạc nghiệp” nên bất động sản không chỉ là một tài sản vật chất mà còn mang ý nghĩa tinh thần rất lớn. Chính vì vậy, trách nhiệm của mọi người là cùng nhau duy trì tài sản của mình tại điều kiện tốt nhất và gia tăng giá bán trị của bất động sản theo thời gian.
Thực tế tại những nước phát triển đã cho thấy ban quản lý chính là hình thức tổ chức, một phương tiện giúp người dân tham gia vận hành khu chung cư của mình một cách tích cực và chủ động nhất.
Cơ sở hình thành ban quản lý tòa nhà chung cư
– Tòa nhà chung cư là tài sản sở hữu chung của tất cả những người dân đang sinh sống. Chính vì vậy, từng người dân đang sinh sống phải có trách nhiệm góp phần vào việc vận hành và bảo trì bảo dưỡng tòa nhà. Họ phải tham gia và chịu trách nhiệm cho những tai nạn có thể xảy ra trong quá trình vận hành hoặc bảo trì tòa nhà chưa đúng cách.
– Vận hành tòa nhà chung cư không phải là việc đơn giản. Nó bao gồm vô số sự việc liên quan từ dịch vụ vệ sinh, duy trì an ninh trong công cộng cho đến các công việc không định kỳ, chẳng hạn lựa chọn công ty quản lý tài sản và phí bảo trì bảo dưỡng tòa nhà. Tất cả những vấn đề đó chỉ được thực hiện một cách suôn sẻ, êm thấm khi nhận được sự đồng thuận của tất cả tất cả những cư dân. Nhưng đối với những tòa nhà có tới hàng nghìn căn hộ thì điều này là không khả thi thậm chí là không thực tế
Vì vậy: Ban quản lý được thành lập ra có quyền kiểm soát, sửa chữa, vận hành các khu vực công cộng và các tiện ích chung của tòa nhà. ban quản trị có quyền thay mặt dân cư tòa nhà kí kết hợp đồng với tất cả những công ty điều hành, điều hành nhà chung cư cũng như hợp đồng bảo trì với tất cả những doanh nghiệp có tư cách pháp nhân. ban quản lý có quyền chỉ định hoặc chấm dứt hoạt động đối với một công ty vận hành và quyền theo dõi, kiểm tra các công việc của công ty này. Theo Luật nhà ở, ban quản lý tòa nhà chung cư hoạt động theo nguyên tắc đa số. Mọi vấn đề về việc kiểm soát, tất cả những vấn đề chung của tòa nhà đều được thông qua trong Hội nghị tòa nhà chung cư . Ban quản trị tiến hành lấy ý kiến của cư dân đánh giá bán chất lượng dịch vụ quản lý điều hành của doanh nghiệp điều hành vận hành nhà chung cư; thay mặt cư dân nêu tất cả những đề xuất, xin hỗ trợ, tư vấn từ những cơ quan Chức năng nếu cần. vận hành khu tập thể chung cư không chỉ có một cách duy nhất là thông qua ban điều hành nhưng thực tế tại tất cả những nước đã cho thấy đây là một trong các giải pháp tốt nhất hiện nay.
Quy trình thành lập ban quản lý tòa nhà chung cư
Ban quản lý tòa nhà chung cư được thành lập trong hội nghị nhà chung cư. Hội nghị nhà chung cư được tổ chức mỗi năm một lần hoặc khi có văn bản đề nghị của 30% người sử dụng và chủ sở hữu tòa nhà chung cư. Trong hội nghị sẽ tiến hành đề cử và bầu Ban quản trị; đề cử và bầu bổ sung, bãi miễn thành viên Ban quản trị trong trường hợp tổ chức Hội nghị nhà chung cư bất thường; thông qua hoặc bổ sung, sửa đổi Quy chế hoạt động của Ban quản trị; thông qua mức phụ cấp trách nhiệm cho các thành viên Ban quản trị và các chi phí hợp lý khác phục vụ cho hoạt động của Ban quản trị.
Thành phần Ban quản trị nhà chung cư
Theo thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định về việc thành lập Ban quản trị nhà chung cư. Thành phần của ban quản lý tòa nhà chung cư như sau
– Số lượng thành viên Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư do hội nghị nhà chung cư quyết định nhưng phải tuân thủ các quy định sau đây:
a) Đối với Ban quản trị của tòa nhà chung cư thì có số lượng từ 3 đến 5 thành viên;
b) Đối với Ban quản trị của cụm nhà chung cư thì có số lượng từ 6 đến 25 thành viên, trong đó mỗi tòa nhà trong cụm có số lượng từ 3 đến 5 thành viên.
– Thành phần Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định như sau:
a) Ban quản trị của tòa nhà chung cư bao gồm 01 Trưởng ban, 01 hoặc 02 Phó ban và các thành viên khác do hội nghị nhà chung cư quyết định.
Trường hợp chủ đầu tư còn sở hữu diện tích trong nhà chung cư thì đại diện của chủ đầu tư có thể được hội nghị nhà chung cư bầu làm Trưởng ban quản trị nhà chung cư; trường hợp không được bầu làm Trưởng ban thì được tham gia làm Phó ban quản trị nhà chung cư;
b) Ban quản trị của cụm nhà chung cư bao gồm 01 Trưởng ban; mỗi tòa nhà trong cụm tổ chức họp để cử 01 hoặc 02 đại diện làm Phó ban và các thành viên khác do hội nghị cụm nhà chung cư quyết định.
Trường hợp chủ đầu tư còn sở hữu diện tích trong cụm nhà chung cư thì đại diện của chủ đầu tư có thể được hội nghị cụm nhà chung cư bầu làm Trưởng ban quản trị cụm nhà chung cư. Mỗi tòa nhà trong cụm nhà chung cư mà chủ đầu tư còn sở hữu diện tích thì chủ đầu tư được cử đại diện tham gia làm Phó Ban quản trị của cụm, trừ trường hợp đại diện chủ đầu tư của tòa nhà đó được bầu làm Trưởng ban quản trị của cụm nhà chung cư.
Thành phần Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư có một chủ sở hữu bao gồm 01 Trưởng ban, 01 hoặc 02 Phó ban và các thành viên khác do hội nghị cụm nhà chung cư quyết định.
Trong vòng 10 ngày làm việc kể từ khi Hội nghị nhà chung cư bầu Ban quản trị, Ban quản trị có trách nhiệm đăng ký với Uỷ ban nhân dân cấp quận để được công nhận. Trong vòng 07 ngày làm việc, kể từ khi nhận được văn bản đăng ký của Ban quản trị nhà chung cư, Uỷ ban nhân dân cấp quận phải ra quyết định công nhận Ban quản trị nhà chung cư. Nhiệm kỳ hoạt động của Ban quản trị tối đa là 03 năm kể từ ngày Uỷ ban nhân dân cấp quận ký quyết định công nhận.