Mặc dù các chính sách phát triển cũng như công tác quản lý nhà chung cư tồn tại từ khá lâu, nhưng xét về chính sách quản lý một cách bài bản thì vẫn còn khá mới. Những năm qua, các dự án nhà chung cư ở nước ta đã phát triển nhanh chóng, góp phần cải thiện đáng kể bộ mặt đô thị và giải quyết chỗ ở cho người dân, tuy nhiên, cũng còn tồn tại không ít vấn đề vướng mắc, tranh chấp, kiện cáo nảy sinh trong quá trình sử dụng giữa chủ đầu tư, cư dân và đơn vị quản lý, vận hành về quyền sở hữu chung cư.
Đối với một dự án nhà chung cư thông thường sau khi đưa vào quản lý, vận hành sẽ tồn tại mối quan hệ giữa 03 chủ thể chính gồm: Chủ đầu tư - Cư dân (đại diện thông qua Ban quản trị nhà chung cư) - Đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý nhà chung cư. Tuy nhiên, trong một số trường hợp thì chủ đầu tư cũng có thể đồng thời đóng vai trò giống như cư dân, khi mà chủ đầu tư cũng sở hữu chính những căn hộ hoặc phần diện tích thuộc khu thương mại, dịch vụ (đối với những dự án nhà hỗn hợp có cả nhà ở và khu thương mại, dịch vụ). Bên cạnh đó, cũng không thể không kể đến một chủ thể nữa là người sử dụng nhưng không phải chủ sở hữu. Đó là những người sử dụng căn hộ trên cơ sở giao dịch mượn, thuê, thuê mua căn hộ của chủ sở hữu khác hoặc của chủ đầu tư.
Dưới góc độ quan hệ giao dịch thoả thuận, mối quan hệ giữa các chủ thể trên có thể được thiết lập trên hai cơ sở.
Thứ nhất là quan hệ giữa bên cung cấp dịch vụ và bên sử dụng dịch vụ theo hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư (giữa đơn vị quản lý vận hành và Ban quản trị). Trong mối quan hệ này, một vấn đề thường xảy ra là trước khi thành lập Ban quản trị, chủ đầu tư (có thể thông qua công ty con của chủ đầu tư) thường sẽ đảm nhiệm việc quản lý vận hành nhà chung cư. Trong nhiều trường hợp, chủ đầu tư đưa ra các quy định mang tính ràng buộc theo hướng có lợi cho chủ đầu tư ngay trong hợp đồng mua bán căn hộ.
Thứ hai là quan hệ bên mua và bên bán theo hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và chủ sở hữu căn hộ. Thông thường thì ngay cả trong các hợp đồng mua bán căn hộ, chủ đầu tư có thể đưa ra các quy định nhằm hạn chế quyền sử dụng hay chiếm hữu đối với các phần diện tích sử dụng chung hoặc thiết bị sử dụng chung.
Nếu nhìn biểu hiện bên ngoài thì mối quan hệ này chỉ đơn thuần là mối quan hệ của bên thuê dịch vụ (cư dân) thông đại diện là Ban quản trị và bên cung cấp dịch vụ là các đơn vị quản lý vận hành. Tuy nhiên, về nguồn gốc lý luận và bản chất của các quyền phát sinh đều có liên quan đến chế định về sở hữu, trong đó liên quan trực tiếp tới quy định về sở hữu chung và sở hữu riêng được quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật Nhà ở năm 2014.
Như vậy, nếu xét theo pháp luật chung về dân sự, cư dân/người sử dụng với tư cách là các đồng sở hữu có quyền quyết định các tài sản chung này. Vấn đề đặt ra là những phần diện tích chung và thiết bị thuộc sở hữu chung có thuộc toàn quyền quyết định của các đồng sở hữu. Chẳng hạn, sân thượng được Luật Nhà ở xác định là thuộc sở hữu chung, nhưng liệu cư dân/người sử dụng có thể quyết định sử dụng sân thượng cho mục đích thương mại (giả sử trong trường hợp 100% cư dân nhất trí). Không chỉ sân thượng mà các phần diện tích và tài sản chung khác cũng có thể áp dụng tương tự. Trong thực tế cũng đã và đang tồn tại nhiều khu chung cư sử dụng khu sinh hoạt cộng đồng, sân thượng, khu vườn hoa... để khai thác kinh doanh như cho thuê, thậm chí chuyển nhượng để tăng thêm nguồn thu cho khu chung cư. Nếu nhìn nhận ở khía cạnh bản chất quy định trong Luật Nhà ở, thì mục đích sử dụng của các phần diện tích chung này là cố định và là một phần trong dự án xây dựng nhà ở. Ngay cả khi phần diện tích và các tài sản này thuộc phần sở hữu chung, nhưng không có nghĩa các cư dân có thể quyết định điều chỉnh mục đích, chức năng của các phần diện tích hay thiết bị này, bởi như vậy là đã điều chỉnh thiết kế cơ sở cũng một phần nội dung của dự án. Sự điều chỉnh và thay đổi này liên quan đến vấn đề về kỹ thuật như công năng, thiết kế của toàn nhà, ảnh hưởng tới tính năng và độ an toàn của toà nhà.
Có thể nói, quyền sở hữu chung của các cư dân trong nhà chung cư cần được xem xét và quy định có những đặc thù so với chế định chung về sở hữu chung trong Bộ luật Dân sự. Nói cách khác, các cư dân chỉ có thể thực hiện các quyền của chủ sở hữu chung phù hợp với mục đích của dự án (bao gồm thiết kế, mục đích sử dụng …) trên cơ sở có sự đồng thuận theo một tỷ lệ thông qua nhất định theo hội nghị nhà chung cư hoặc trên cơ sở uỷ quyền/phân quyền cho Ban quản trị.