Theo quy định của Luật đất đai hiện tại, có hai nhóm đất chính là nhóm đất nông nghiệp và nhóm đất phi nông nghiệp. Đối với mỗi nhóm đất có mục đích sử dụng khác nhau, Nhà nước thực hiện thu tiền sử dụng đất khác nhau, trong đó bao gồm cả đối tượng là nhà chung cư.
Căn cứ pháp lý
Căn cứ tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được quy định tại Điều 5 Luật thuế sử dụng đất. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được tính theo giá tính thuế và thuế suất. Trong đó giá tính thuế đối với đất được xác định bằng diện tích đất tính thuế nhân với giá của 1 m2 đất. Còn lại, Thuế suất đối với đất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần.
Cụ thể, Bậc thuế Diện tích đất tính thuế (m2) Thuế suất (%), Diện tích trong hạn mức 0,03, Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức 0,07 và phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức 0,15. Hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế là hạn mức giao đất ở mới theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, kể từ ngày 01/01/2012.
Ngoài ra, quy định về tính tiền sử dụng đất đối với nhà chung cư được quy định rất rõ ràng trong bộ luật. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với nhà chung cư cũng căn cứ vào giá tính thuế và thuê suất. Trong đó, giá tính thuế được tính bằng diện tích đất tính thuế nhân với giá của 1 m2 đất.
Điểm b khoản 2 điều 6 Luật thuê sử dụng đất phi nông nghiệp quy định: “Đối với đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư bao gồm cả trường hợp vừa để ở, vừa để kinh doanh thì diện tích đất tính thuế được xác định bằng hệ số phân bổ nhân với diện tích nhà của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Hệ số phân bổ được xác định bằng diện tích đất xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư chia cho tổng diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.”
Cũng theo quy định, tại điểm 1.3 khoản 1 điều 5 Thông tư số 153/2011/TT-BTC ngày 11/11/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thì đối với đất ở nhà nhiều tầng có hộ gia đình ở, nhà chung cư, bao gồm cả trường hợp vừa để ở, vừa để kinh doanh thì diện tích đất tính thuế của từng người nộp thuế được xác định bằng hệ số phân bổ nhân với diện tích nhà (công trình) mà người nộp thuế đó sử dụng.
Công thức tính
Trường hợp nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư có tầng hầm thì 50% diện tích tầng hầm của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng trong tầng hầm được cộng vào diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng để tính hệ số phân bổ.
Diện tích nhà (công trình) của từng hộ gia đình, cá nhân sử dụng là diện tích sàn thực tế sử dụng của hộ gia đình, cá nhân theo hợp đồng mua bán hoặc theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Hệ số phân bổ được xác định khác nhau đối với nhà chung cư có tầng hầm hoặc không có tầng hầm:
Trường hợp không có tầng hầm:
Hệ số phân bổ = (Diện tích đất xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư)/Tổng diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng
Trường hợp có tầng hầm:
Hệ số phân bổ =
(Diện tích đất xây dựng nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, nhà chung cư)/(Tổng diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng (phần trên mặt đất) + 50% diện tích tầng hầm của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng)
Trường hợp chỉ có công trình xây dựng dưới mặt đất:
Hệ số phân bổ = (0,5 x Diện tích đất trên bề mặt tương ứng với công trình xây dựng dưới mặt đất)/ Tổng diện tích công trình của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng dưới mặt đất
Theo quy định, người mua vẫn cần nộp tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp khi mua nhà chung cư. Việc tính tiền thuê sử dụng đất phi nông nghiệp được áp dụng theo các công thức trên.